安博体育 - 官方体育投注平台 足球·篮球·电竞一站式服务经典重温 常态寻幽分化觅机——2026年公募Reits策略展望

　　安博,安博体育,安博体育app,安博官方网站,安博电竞,安博真人,安博棋牌,足球投注平台,安博体育注册,体育彩金,电竞下注平台平稳健康发展，并加快完善市场体系，积极推动市场扩容扩围。在丰富产品生态方面，将着力健全覆盖等创新产品，以拓宽投资者的配置选择。此外，通知还强调要引导保险资金、社保基金、年金基金等中长期资金入市，发挥其市场稳定器作用，并积极推进

　　此前，我们在2025年11月26日发布的《常态寻幽，分化觅机——2026年公募Reits策略展望》中，曾于“可变机遇：潜在催化与新产品和业务布局窗口”一节提出若干观点：包括REITs市场流动性有望改善、投资者结构将趋于多元化（例如保险资金加大配置、银行理财逐步参与），以及潜在政策利好可能带来积极影响。我们指出，若REITs能被纳入个人养老金账户投资范围，或对机构资本利得税给予减免，将有助于吸引更多长期资金入市，从而进一步激活流动性。同时，将内地与香港合资格REITs纳入沪深港通标的，可视为REITs-ETF推出前的重要先导信号，建议可优先布局流动性好、规模较大、经营稳健的优质REITs。该部分内容对2026年REITs市场的扩容前景、业务机遇及中长期资金动向进行了较为深入的分析。此外，针对“支持基金管理人开发挂钩相关指数的基金产品”，除了各个板块的CIB-REITs指数，我们在2025年4月2日《公募REITs的风格分类与投资框架》中尝试构建REITs防守、平衡、进攻型指数，可以为金融机构提供参考。对于“推动商业不动产REITs平稳健康发展”，我们在2025年12月2日的观点《商业地产REITs扩容空间大》中也指出“成熟商业地产REITs占一半，扩容提速或推动REITs-ETF加速落地”。

　　整体走势和核心逻辑：展望2026年，在利率震荡、政策温和见效的基准情形下，市场整体大概率呈现震荡格局。若反内卷政策见效推动仓储物流、能源等板块价格回升，或经济实质性复苏带动园区等承压板块反弹，REITs指数均有望上行；若反内卷政策见效不及预期，叠加利率下行空间有限，则REITs指数可能承压下探。

　　防守型与平衡型REITs的资产适配性仍比较突出：从2026年投资环境研判来看，大幅宽松预期有所弱化，经济大概率维持中等增速区间。在此背景下，防守型与平衡型REITs的资产适配性仍比较突出。建议围绕“板块风格、估值合理性与催化确定性”三大维度优选标的，实施差异化配置：当前多数板块处于合理区间；“防守型”板块中，保租房、消费和市政类REITs经营稳健，具备较强“债性”，在低利率环境中仍具配置价值；水务、垃圾处理等板块存在提价、设备投入带来的个体催化机会；新型基础设施在AI产业推动下兼具防御与成长属性；“平衡型”板块（能源与高速公路）可关注价格政策的博弈机会；“进攻型”板块（仓储物流与产业园区）仍处探底阶段的板块则需保持谨慎，持续观察反内卷效果，优先筛选业绩确定性较高的个券以规避下行风险。

　　发行常态化下板块分化：随着REITs发行步入常态化，资产类型和发行主体将持续多元化。这种扩容在丰富市场的同时，也必然导致不同资产与项目的基本面差异扩大。2026年的打新收益预计将显著分化，整体收益空间可能收窄。投资策略需要从过去的“普惠性参与”转向“精细化甄别”，建议重点考察三个维度：市场整体情绪与行情、发行时的一二级利差空间，以及个券底层资产的核心质地与所属板块的经营前景。

　　市场潜在机遇主要来自两方面：一是流动性改善、投资者结构多元化以及经营稳健或符合新质生产力方向的景气板块新项目上市，可能成为超预期的利好因素；二是产品创新机遇，参照海外发展路径，随着市场总市值与个券规模提升，REITs-ETF的推出条件日趋成熟，预计2027-2028年是关键窗口期，而“将内地与香港REITs纳入沪深港通”可视为重要的前瞻性信号，可优先从规模、流动性、标的质量筛选布局。

　　择时建议：在缺乏普涨趋势的判断下，建议采用基于“股-债-可转债”联动的720日估值低估信号作为择时参考。历史回测显示，该信号触发后，综合、产权及特许经营权REITs指数均能实现超过6.5%的显著年化收益。目前，该绝对低估信号尚未触发，建议耐心等待更明确的配置时机。

　　REITs资产在“广义固收+”收益率曲线中的定位，应介于低评级信用债与红利股之间。本文采用剩余期限超过8年的个券IRR进行REITs收益率曲线拟合。红利股的IRR计算以中证红利指数当前股息率（即过去12个月税前现金分红总额与总市值的比值）为核心依据，同时假设50年期限以近似永续持有。

　　（1）资产久期：部分特许经营权类REITs期限在30年以内，产权类REITs因基金存续期约为35–40年，久期相对较长；信用债久期普遍在30年以内，而红利股通常被视为永续资产，REITs则在二者之间形成衔接。

　　（2）隐含收益率：截至2025年11月19日，REITs在20年至35年期限区间提供的收益率约为3.5%–4.5%，有效填补了该期限段的收益率空白。

　　（3）风险特征：相较于低评级信用债，REITs虽在分红比例上有强制要求，但实际分红能力仍受经营波动影响，因此需在信用债收益率基础上给予一定的“分红不确定性补偿”。而与红利股相比，REITs因具备强制分红机制，且底层资产通过证券化运作，经营比较单一以收取现金流为主，其风险低于股权资产所面临的管理战略、行业竞争等经营风险，因而要求的风险溢价也相对较低。

　　综上，REITs具备久期长、分红具一定不确定性的特征，较为适合负债久期较长、追求稳定长期收益的机构投资者（如保险资金）。在当前市场环境下，REITs在20–40年期限区间内仍具备相对配置价值。

　　2026年，中国公募REITs市场预计将延续“常态化”发行基调，并呈现资产类型与发行主体两大多元化趋势。2025年11月10日，国家发展改革委举行的“进一步促进民间投资发展”专题新闻发布会[1]，上述发布会内容明确了REITs市场发展的三大核心方向：

　　（1）在发行节奏上确立了“常态化”推进的路径。发布会指出：“2024年，推动进入常态化推荐发行阶段并持续扩围扩容。截至目前，我委已累计向证监会推荐105个项目，83个项目已发行上市”。

　　（2）在参与主体上强调了对“民间投资多元化”的支持。相关内容为：“积极支持更多符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs，进一步拓宽民营企业融资渠道，畅通投融资循环。”

　　（3）在资产供给上聚焦于“资产类型多元化”的拓展目标。发布会明确：“积极推动市场扩围扩容。加大成熟资产类型项目申报推荐力度，抓紧推动新资产类型项目实现首单上市，将适合发行上市的各类资产逐步纳入发行范围，推动市场规模稳步增长”。

　　在地方层面，政策配套亦同步推进，多地出台具体措施以响应国家导向。11月13日，天津市发改委发布《天津市支持REITs高质量发展的若干措施》[2]，明确提出通过“建立市级工作专班”、“优化服务环境”、“加强项目谋划和储备”、“加强宣传引导和业务培训”等一系列举措，全面推进全市REITs常态化申报与发行工作。11月18日，中国人民银行北京市分行等12部门联合印发《金融支持北京市提振和扩大消费的实施方案》[3]，其中明确“支持符合条件的消费基础设施发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）”，为消费类资产纳入REITs试点范围提供了地方政策依据。

　　对于“资产类型多元化”，有望逐步覆盖特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等新兴领域，并推动已上市的交通基础设施（如高速公路）向铁路、港口等资产拓展。2025年9月，国家发改委进一步发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》[4]（发改办投资〔2025〕782号），将政策重心转向“扩围、扩容、提效”，明确支持消费基础设施、文旅融合、体育场馆等新兴领域。

　　在“发行主体多元化”方面，2026年民营企业相关REITs项目仍将是重要增量，既能进一步增强市场活性，也能持续丰富资产类型。2025年外资原始权益人队伍进一步扩容，凯德商业、安博仓储物流等国际知名运营商的加入，丰富了外资主体的构成。民营企业则在2025年实现放量发行，截至2025年11月19日，民营企业与外资的发行规模占比分别达13.3%和3.6%（安博仓储物流因未正式上市未纳入统计）。这两类原始权益人发行的上市REITs质地表现较优，不仅包含社区商业、农贸市场等“首单”上市项目，还涵盖两单数据中心等契合新质生产力的新型基础设施。

　　在发行常态化的背景下，REITs市场内部的结构性分化正逐渐显现。尽管当前审核仍秉持“优中选优”原则，对项目质量严格把关，但随着资产类型日趋多元，不同资产的运营表现难免出现差异。加之首批REITs上市已逾四年，在经济新旧动能转换的宏观背景下，各板块间的景气度也呈现分化态势。

　　另一方面，尽管2025年REITs一级市场打新收益表现突出，但未来打新策略或将面临调整。过去“无脑打新”的模式可能难以为继，投资者需更加审慎地评估资产质量与发行定价的合理性，收益获取将更依赖专业判断。

　　根据我们在《公募REITs的风格分类与投资框架》[5]中确立的划分标准，目前对于“防守型”、“平衡型”与“进攻型”的分类整体仍具适用性。此前因部分板块数据有限，较多参考了海外经验；现结合三个季报所披露的经营数据，在原有基础上进行了微调。当前我国已上市REITs板块的风格划分如下：

　　从2026年投资环境研判来看，大幅宽松预期有所弱化，经济大概率维持中等偏低增速区间。在此背景下，经济高增速场景及利率收紧的概率均相对较低，防守型与平衡型REITs的资产适配性仍比较突出。

　　防守型内部仍存在进一步细分：保障性租赁住房是其中稳定性最强的子板块，部分标的签订长期租金协议，波动幅度较小。从历史季度经营数据来看，多数标的租金环比波动控制在0.5%以内，出租率持续维持在95%以上，环比波动不超过3%。

　　消费基础设施质地优良，租金市场化程度高于保租房，目前看租金调整节奏相对平缓，整体呈有升有降的特征。

　　多数标的出租率超99%，租金环比波动控制在5%以内，未出现大幅波动的情况。

　　市政公用与水利设施整体经营存在一定季节性波动，例如污水处理、水利、供热等业务会受冬夏季节变化影响，价格端因属于公用事业（非市场化定价），波动相对较小。

　　相比防守型（量价至少其一保持高度稳定），平衡型REITs的核心特征是价格以市场化定价为主，量则呈现显著季节性，即经营波动性较大。

　　例如高速板块受暑期出行、天气等因素影响，季节性特征尤为突出；能源板块的风电、光伏项目同样受季节性因素制约，其经营指标同比增速波动范围在15%-30%，两个板块目前收入同比增速均出现下行迹象。

　　需注意的是，电价、通行费等价格端本身存在波动，叠加反内卷、高速公路收费调整等政策因素，会进一步影响该类板块的业绩表现。

　　进攻型REITs相较于防守型、平衡型，目前的核心特征是业绩明显承压，且存在持续下行的可能性。

　　仓储物流板块呈现明显以价换量态势，多数标的租金单价连续环比下行，以此维持出租率相对稳定，但部分标的2025年三季报出租率仍出现下滑，板块整体出租率区间在81%~97%。此外，仓储物流行业易受出口规模、相关政策变动影响，业绩不确定性较强。

　　园区板块则呈现量价齐跌态势，但环比跌幅有所收窄。多数标的租金与出租率已连续三个季度下滑，出租率大多降至70%-85%区间，目前仍处于探底阶段。叠加反内卷趋势及经济旧动能减弱，园区REITs的业绩修复预计需要较长周期。

　　在REITs板块“分化”背景下，需围绕“板块风格、估值合理性、催化确定性”精选标的，具体策略如下：

　　“股-债-可转债”复合估值指标：市政、水利、消费、新型基础设施板块因上市时间较短，当前估值处于高位；其余板块则基本维持中性估值水平。

　　在现金流估值视角下，经营稳健的防守型REITs（如保租房、消费及市政类REITs），具备较强的“债性”，其绝对收益率在低利率环境中仍具配置价值。不过，当前利率（折现率）趋势性下行预期减弱，分母端对估值的拉动作用有所减弱。部分个券如水务、垃圾处理等，则受益于提价预期与新设备投入，具备个体催化。

　　对于稳健兼具涨价弹性的新型基础设施板块，在AI产业持续高景气的带动下，预计经营业绩保持稳定，还具备资产稀缺性与提价潜力，是兼具安全性与成长性的优质方向。

　　平衡型REITs（如能源、高速公路板块），更适合博弈价格变化预期，例如高速公路收费标准上调、电价政策调整等潜在催化因素，需紧密跟踪政策与市场情绪变化。

　　针对经营承压探底的“进攻型”REITs（仓储物流与园区板块），整体建议谨慎参与，核心思路是优选业绩相对稳定的标的，例如华安张江产业园REIT、东久新经济REIT、京东仓储REIT等，规避业绩持续下行的风险。

　　2025年REITs一级市场打新收益大幅提升，截至11月19日，全年发行的19只REITs中，上市首日（T+0）、T+1日、T+5日、T+10日的平均累计收益率分别达23.5%、26.5%、29%、31.4%。对比2024年，上市首日（T+0）、T+1日、T+5日、T+10日的平均累计收益率分别为4.1%、4.0%、3.8%、4.2%。

　　伴随收益走高，一级市场认购热度同步升温，月度平均网下机构有效认购倍数超200倍，公众投资者认购倍数更是突破400倍，REITs打新一度成为“常态化”的热门选择，甚至出现“无脑认购”的倾向。

　　不过，9月底以来这一格局已出现变化：最新发行上市的三只REITs，平均上市首日收益率降至5.3%，其中一只更是出现破发。这一信号意味着，REITs打新的“常态化收益”正在面临“分化”，此前的盲目认购模式已难以为继。

　　REITs打新收益下滑甚至出现破发，主要由以下三方面因素共同导致：（1）REITs指数走弱、园区标的业绩承压；（2）询价区间走阔；（3）发行价向询价区间上限靠拢。

　　从历史数据来看，REITs打新收益与二级市场指数走势高度相关。2022年与2025年出现的两轮打新收益高峰，均对应REITs指数上行阶段；而2023年至2024年期间，REITs指数持续下行并低位震荡，打新收益同步回落，有效认购倍数亦处于较低水平。

　　这表明，REITs打新收益显著受二级市场情绪与走势影响，而收益水平又反过来影响投资者认购意愿，形成双向反馈机制。

　　具体到近期出现破发的REITs项目，其背后存在多重压力：2025年7月以来，REITs指数受“反内卷”政策预期及权益市场资金分流影响，回撤超过8%。同时，多数园区类REITs在三季报中披露的经营数据持续疲软，导致园区板块指数在三季报发布至新券上市前累计下跌逾2.2%。此外，相关个券在一级市场发行阶段让利有限，定价偏高，进一步加剧破发风险。

　　“询价区间”指网下询价阶段所设定的报价上限与下限。通常情况下，该区间的中值即为基金的拟发行价格（拟募资总额/发行总份额）。在拟发行价确定的情况下，若询价区间上限越高，往往意味着实际发行定价也可能相应提高，从而压缩了一级市场的安全边际。

　　为量化这一变化，我们引入“询价区间宽度”指标，其计算公式为：询价区间宽度=询价区间上限/询价区间下限-1。

　　观察发现，自2025年7月起，该指标显著抬升，平均询价宽度达到48%，而在此之前平均值仅为13%。

　　“询价区间宽度”主要用于衡量潜在发行价上限的可能范围，而真正决定一级市场打新安全边际的，则是实际发行价相对于该区间的具置。在实践中，网下投资者为确保中签，往往在市场情绪较好时倾向于以接近询价区间上限的价位进行报价。为量化这一行为，我们引入“发行价区间位置”指标，其计算公式如下：

　　发行价区间位置=(发行价-询价区间下限)/(询价区间上限-询价区间下限)

　　数据分析显示，自2025年3月以来，该指标平均值高达88.3%；作为对比，2024年全年平均值仅为22.5%，且多次出现取值为0的情况（即网下投资者普遍以询价区间下限报价）。这一变化反映出当前市场认购情绪明显过热。

　　若以2024年22.5%的平均发行价区间位置作为情绪较低时期的参照，并据此推算当前项目在理性情绪下的“虚拟发行价格”，则可发现：2025年3月以来实际发行价平均高出该虚拟价格约22%。这表明，当前REITs打新的安全边际已相应收窄约22%。

　　展望2026年，REITs打新行情预计将进一步分化。若反内卷相关政策成效逐步显现，上半年CPI、PPI数据呈现积极修复态势，叠加政策持续发力，REITs经营端得到改善，指数有望迎来阶段性反弹；若反内卷政策成效不及预期，园区类REITs等板块表现可能拖累REITs指数，维持震荡走势。若指数维持震荡，整体打新收益可能收窄，参与策略需更注重标的筛选。建议重点关注以下三个维度：市场整体行情与情绪、发行阶段的一二级利差，以及个券的核心资产质地。

　　其中，发行一二级利差可作为衡量打新安全边际的重要参考。该指标定义为：发行时测算的IRR（数据来源于招募说明书）与二级市场同类型REITs（如均为产业园区类）按流通市值加权的中债估值收益率之差。若无可比同类项目（如新型基础设施REITs首单发行），则以全市场REITs的加权收益率作为基准。一般而言，利差越大，代表发行定价所提供的收益率安全边际越高。

　　值得注意的是，2025年3月以来的一二级利差仍维持在平均4.0%的水平。这在一定程度上表明，一级市场相对二级市场仍保留一定收益保护空间，但该利差也可能部分反映出二级市场情绪过热、价格偏高引发的IRR压缩效应。进一步从一二级利差的角度观察，近期出现的破发个案也得到合理解释：相关标的发行时的一二级利差仅约2.3%，为3月以来最低水平，反映出其发行安全边际显著不足。

　　2026年一季度REITs市场面临解禁压力，但整体压力较2025年下半年有所缓解。以2025年11月19日各REITs收盘价测算，2026年全年预计解禁规模约为203亿元，其中1月至3月合计解禁金额达80.7亿元，显著高于其他月份。从节奏上看，解禁主要集中在1月、2月、3月和6月，解禁金额分别为19.5亿元、22.2亿元、39.0亿元和54.9亿元。上述四个月份累计解禁规模为135.7亿元，占全年总量的66.7%。其中，3月与6月原始权益人解禁比例较高，分别达到59.4%和95.8%。

　　从板块分布来看，园区、仓储物流、高速公路及能源类REITs全年解禁市值居前，分别为57.5亿元、51.7亿元、33.3亿元和32.4亿元。具体来看，能源类2只REITs集中于3月解禁；园区类REITs主要在6月解禁，涉及5只产品、规模合计16.5亿元，且个券分布较为分散。截至2025年11月19日，上述5只园区REITs中仅有一只价格高于发行价。仓储物流类REITs同样集中于6月解禁，涉及2只产品、规模为14.7亿元；高速公路REITs也主要在6月解禁，涉及2只产品、规模为19.7亿元，且均为原始权益人持股解禁。

　　保险、理财等固收+资金对REITs仍具备较大配置空间。结合2025年中报数据来看，前十大持有人持有份额中，保险机构持仓占全市场总份额的5.23%，占前十大持有人总份额的比例约7.5%，较2024年年报的6.5%和9.5%略有回落；券商自营仍是除原始权益人外的第一大持有主体，其前十大持仓占全市场总份额的比例从2024年底的11.7%提升至14.1%，占前十大持有人总份额的比重亦从17%上升至20.5%，持仓力度持续加大。

　　2025年中报数据显示，保险机构持仓占比较高的板块依次为仓储物流、消费及保租房，板块内平均持仓占全市场总份额分别达7.5%、7.4%、6.6%，但均较2024年年报出现明显下滑。一级市场认购方面，保险机构更偏好网下配售渠道——网下配售份额占全市场总份额（含原始权益人及战配配售、公众配售）的比例约20%-25%，2025年保险机构网下配售占全部网下配售份额的比例达36.2%，显著高于券商的21.4%；而券商则更倾向于通过战略配售等渠道参与一级市场REITs认购。细分板块来看，2025年保险机构在市政设施、新型基础设施、水利设施等板块的网下配售认购占比显著较高，接近全部网下配售份额的50%，整体仍延续对“防守型”板块的配置偏好。

　　“股-债-可转债”估值指标：截至2025年11月19日，REITs综合指数、产权类REITs指数、特许经营类REITs指数的估值指标，在近三年分别为40.4%、50.0%、59.7%（数值越高表明REITs被高估程度越高），REITs指数已调整至中枢位置。

　　当前REITs相较股票估值中性、产权型较债券估值偏高，特许经营权较债券估值偏低。其中，从绝对收益维度，产权型REITs年化分派率较30年国债高出约1.75%，在当前高息资产稀缺的市场环境下，票息价值突出；从相对价值维度，特许经营权类REITs与30年国债收益率的差值历史分位数处于高位，更适合短线布局。股票比价方面，REITs采用流通市值加权P/FFO作为估值指标，截至2025年11月19日，REITs流通市值加权P/FFO与沪深300PE（TTM）的差值处于近3年54.8%的分位数水平（该值越高表明REITs相对股票被高估），即REITs相对股票估值中性；债券比价方面，产权型REITs的流通市值加权FFO/P[6]与30年国债收益率的差值处于近3年39.1%的分位数水平（该值越高表明REITs相对债券低估），说明产权类REITs相对债券偏高估。而特许经营权REITs的IRR[7]与30年国债收益率的差值处于近3年71.9%的分位数水平（该值越高表明REITs相对债券低估），意味着特许经营权REITs相对债券呈相对低估状态。

　　REITs的“债性”特征正逐步成为市场核心关注点。方差分解法下的因子贡献度分析显示，2025年下半年起，REITs综合收益波动的核心驱动因素已转向债券因子：其中股票、债券、可转债、房地产、红利五大因子合计平均可解释79.4%的REITs收益波动，各因子解释度依次为16.2%、30.9%、11.8%、9.0%、11.4%。对比来看，2024年1月-2025年上半年期间，债券因子平均解释度仅为14.5%，位列第三大解释因子；股票因子与可转债因子则分别以19.4%、14.6%的平均解释度占据前两位。而2025年下半年以来，债券因子与红利因子的解释度较前期分别绝对提升16.4%、1%，其中债券因子自2025年6月起持续稳居REITs收益波动的第一大解释因子。

　　随着公募REITs扩募与上市进程的持续推进，在REITs发行进入“常态化”后，相关产品预计也将迎来发展机遇。监管层关于REITs-ETF的最新正面回应，来自证监会2025年2月28日发布的《关于政协十四届全国委员会第二次会议第00316号（财税金融类024号）提案答复的函》[8]（下称“答复函”）。其中明确指出：“目前我国REITs发展尚处于起步阶段，产品数量和市场规模较小，现阶段推出基于REITs的ETF条件尚不完全具备，后续将结合市场发展情况深入研究相关建议，为REITs市场引入更多长期资金，促进REITs市场的健康发展。”

　　针对《答复函》中提到的“产品数量与市场规模问题”，我们通过比较主要海外市场，尝试对中国可能推出REITs-ETF的时间点及当前尚不具备的条件进行梳理：

　　美国市场方面，首只REITs-ETF于2000年6月正式上市。彼时美国市场已累计上市214只REITs，总市值达1756亿美元，单只产品平均市值约8.3亿美元。从发展历程看，该时点距离美国第一只REITs上市已过去约35年；若以权益型REITs开始放量的1993年为起点（此前REITs总市值约230亿美元），则发展至ETF推出历时约7年。

　　日本市场的代表性产品NEXT FUNDS Tokyo Stock Exchange REIT ETF于2008年9月上市，上市时日本市场共有41只REITs挂牌交易，总市值达6.62万亿日元（按当时汇率折合550至637亿美元），单只产品平均市值约1615亿日元（折合15.5亿美元）。从产品溯源来看，该ETF跟踪的底层REITs中，最早上市的标的始于2001年9月，多数标的则集中在2005-2006年上市，整体而言日本REITs从起步发展到REITs-ETF推出，间隔约5-7年。

　　新加坡与中国香港市场呈现出一定特殊性。新加坡第一只泛亚太主题REITs-ETF于2016年上市，而严格聚焦本土市场的首只REITs-ETF则于2017年3月推出。彼时新加坡市场共有31只REITs，总市值达594亿新加坡元（按当时汇率折合424亿美元），单只平均市值约20亿新加坡元（折合14.3亿美元）。新加坡首只REITs于2002年上市，初期发展较为缓慢，2006年后进入规模扩张期，截至2012年（首个发展十年）总市值已达360亿新加坡元（折合257亿美元），2015年进一步通过布局澳洲物流物业实现突破，从本土REITs起步到本土REITs-ETF推出耗时约10年。中国香港市场的REITs-ETF参考价值相对有限：尽管香港REITs总市值已超1500亿港元（折合193亿美元），但市场集中度极高，仅10只挂牌产品中，领展房产基金的市值占比就达70%左右。香港首只REITs-ETF于2020年10月上市，其跟踪的标普高收益亚太地区（新西兰除外）房地产投资信托精选指数，除投资领展外，还涵盖大量日本、澳大利亚、美国等海外标的，并非纯粹的跟踪中国香港市场REITs标的。

　　欧洲市场以英国为例，其REITs-ETF于2006-2007年集中上市。当时英国市场共有34只REITs，总市值达650亿英镑（按当时汇率折合1235亿美元），单只平均市值约21亿英镑（折合40亿美元）。英国REITs从诞生到REITs-ETF推出的周期较短，核心原因在于其首批REITs以传统房地产公司转型为主，而非通过新募集方式设立，天然具备规模基础。

　　综合海外REITs市场发展经验分析，美国作为全球首个推出REITs-ETF的市场，因缺乏成熟先例可循，经历了较长时间的市场探索阶段，且其REITs产品大多是权益型，首只REITs-ETF上市时还处于联邦基金目标利率6%-6.5%的高息环境；而英国REITs市场以房地产股票转型为核心发展路径，上述两国市场的发展背景、核心特征与我国存在显著差异，因此其REITs-ETF推出时的时间节点与市值规模参考意义相对有限。

　　相较而言，日本、新加坡市场REITs市场的发展路径与制度环境对我国更具参考价值。从其发展历程来看，当REITs市场总市值突破500亿美元时，往往是REITs-ETF推出的适宜窗口期；同时，从首只REITs产品挂牌上市到REITs-ETF正式落地，通常需要经历6-7年的市场培育与发展周期。回到我国市场，截至2025年11月17日，国内REITs总市值约2225亿元人民币（折合314亿美元），单只产品平均规模约29亿元人民币（折合4.1亿美元）。对比“答复函”中提及的“截至2024年7月末，已有40只REITs上市，募集资金1285亿元”不难看出，短短一年多时间里，我国REITs市场在产品数量与整体规模上均实现了显著提升。

　　从海外发展规律来看，当前持续做大公募REITs的总市场体量、提升个券平均规模，已成为推进REITs-ETF发展的核心路径。其中个券平均规模的提升，核心依赖项目扩募机制的有效落地，而个券规模扩大也是对市场交易流动性的重要保障。我国首批9只公募REITs于2021年正式上市，2024年进入发行放量期（当年发行及扩募规模合计655亿元）。若未来维持每年500亿元（含扩募）的发行节奏，国内REITs总市值有望在2-3年内突破500亿美元，即2027-2028年将迎来REITs-ETF推出的成熟时机，这一时点距离我国首只REITs上市也恰好间隔6-7年，与海外市场发展规律高度契合。

　　但需要指出的是，目前并不能排除2026年中国上市REITs-ETF的可能性。横向对比国内可转债与科创债ETF的推出经验可见，政策推动在相关产品落地中往往发挥关键作用：

　　（1）可转债ETF于2020年4月及8月分别上市，截至当年4月，可转债市场规模约4000亿元（若包含可交换债则达6000亿元）。

　　（2）科创债则在2025年5月发行放量，随后于2025年7月迎来首批科创债ETF上市，从放量到ETF落地仅历时约2个月，彼时科创债存量规模约3000亿元。

　　因此，若政策支持力度加大，REITs-ETF在2026年提前落地的可能性值得关注。

　　从发展进程来看，“将内地和香港合资格的REITs纳入沪深港通标的”可视为REITs-ETF推出前的先导信号。近期多项政策表态也显示这一进程正在推进：

　　证监会《答复函》表明“下一步，中国证监会将与香港方面保持密切沟通合作，积极推动REITs市场发展，加快推动REITs互联互通尽早平稳落地”。此外，5月7日，中国证监会主席吴清在国新办新闻发布会上表示，将支持上市公司利用股、债、REITs等多元化工具开展直接融资；深化交易所债券市场对外开放，并推动将REITs纳入沪深港通标的；2025年9月17日香港特区政府行政长官李家超在《行政长官2025年施政报告》中指出，“香港证监会将积极推动房地产投资信托基金（房托基金）纳入‘互联互通’标的，提升两地房托基金的流动性”。这些信号均表明，REITs纳入沪深港通的举措有望先于REITs-ETF落地。在此过程中，可重点关注那些资质优良、流动性较好的REITs标的。

　　根据不同经济增速与利率环境下的综合表现来看，REITs更适宜配置于经济中速或偏高速增长的宏观背景中。展望2026年：

　　若当前反内卷政策逐步显效，推动仓储物流、能源等主要REITs板块价格回升，REITs指数有望迎来整体上行。若经济出现实质性复苏，尤其在地产市场企稳的带动下，园区基础设施等目前业绩承压的板块预计将出现反弹，进而推动指数进一步上升。

　　在利率整体震荡、经济平稳运行、政策节奏温和的情景中，保障性租赁住房、消费类基础设施等防御型板块预计表现相对稳健。然而，由于政策宽松预期边际收敛，债券利率难以大幅下行，REITs估值受此驱动而显著提升的概率较低，整体趋势性上涨行情难以形成。此情形下，中期低利率环境延续与高票息资产供给稀缺的背景，对REITs市场有一定支撑，预计2026年REITs市场将整体呈现震荡格局。

　　若低利率环境延续但无进一步大幅下行预期，同时部分行业仍陷于内卷式价格竞争，则多数REITs板块可能持续承压，不排除REITs指数继续下探的可能。

　　2025年REITs形成的“发行常态化”与“一级打新常态化”两大资产逻辑，将在2026年逐步转向“分化”：

　　“发行常态化”将在2026年持续，并向资产类型（如通信铁塔、文旅等）与发行主体（如民营）多元化趋势延伸。随着资产种类、项目数量增多，差异化将自然催生显著分化。在整体震荡格局下，建议重点关注板块内部分化及估值比价偏离带来的结构性机会。

　　“一级发行打新常态化”背景下，2026年REITs打新行情将进一步分化：在指数维持震荡的背景下，整体打新收益可能收窄，打新策略需从“普惠性参与”转向“精选型布局”。建议重点关注以下三个维度：市场整体行情与情绪、发行阶段的一二级利差，以及个券所处板块经营性质与核心资产质地。

　　额外催化因素：REITs流动性改善、投资者结构多元化（如保险资金加大配置、理财逐步购买）以及潜在的政策利好，均可能成为未来市场的超预期积极因素。当前税收与补贴政策主要集中于发行前阶段，如资产重组环节的税收减免和省级层面对原始权益人的发行补贴；相比之下，针对投资者的税收支持力度仍显不足。若能将其纳入个人养老金账户投资范围，或减免机构资本利得税，将有助于吸引更多长期资金入市，进一步激活流动性；此外，多元化发行背景下，经营稳定或新质生产力相关景气板块（如特高压、通信铁塔等）的REITs上线，有望打开细分领域机会。

　　新产品和业务机遇：REITs-ETF的布局窗口：从海外经验看，做大公募REITs总市值、提升个券平均规模是推进REITs-ETF发展的核心路径。以当前发行速度测算，国内REITs总市值有望在2-3年内（2027-2028年）突破500亿美元，届时将迎来REITs-ETF推出的最佳窗口期；若2026年政策支持力度加大，也可能提前落地。值得关注的是，“将内地与香港合资格REITs纳入沪深港通标的”，可视为REITs-ETF推出前的重要先导信号，可优先先布局流动性、规模、经营较优的REITs。

　　在无普涨趋势的判断下，建议锚定“股-债-可转债”估值720日低估信号进行择时。历史数据显示，该信号触发后第二个交易日，综合REITs指数、产权类REITs指数、特许经营权类REITs指数分别可实现6.7%、7.2%、6.5%的年化收益率。截至目前，市场尚未触发绝对低估信号，需等待更明确的布局窗口。

　　总结：2026年REITs将步入“震荡分化”的新阶段：整体走势受利率环境制约呈震荡格局，但底部有支撑；发行与打新的分化将催生结构性机会，新赛道与新产品（如REITs-ETF）值得重点关注；择时上需锚定估值信号，把握精准布局机会。

　　[1]资料来源：中国发改委官网，国家发展改革委专题新闻发布会介绍进一步促进民间投资发展有关情况，2025/11/19[2025/11/10]，

　　[6]该指标也称“FFO收益率”，由于更高的FFO通常对应更强的分红能力，因此其内涵与股利分派率具有相似性，适宜与债券收益率进行对比分析。

　　[7]由于特许经营类REITs剩余期限到期后净值基本归零，在单独比较时，基于剩余期限分摊计算的IRR指标更能准确反映其收益特征。